借地権とは
借地権とは
借地権とは、建物所有を目的とする地上権、または土地賃借権のことです。
地上権とは所有権に次ぐ強い権利ですので、現実に設定されることはほとんどありません。借地権の多くは土地賃借権のことです。
また、建物を所有することが条件ですので、土地を借りて駐車場にしたり、グラウンドにしたりすると、借地法でいうところの借地権には該当しません。単なる土地の賃借権になります。
借地権と単なる土地賃借権の違い
賃貸借関係は民法に規定があるのですが、建物所有を目的とする土地賃借権については、特別に借地権として、旧借地法（今の借地借家法）で認められた権利になっています。
その大きな特徴は、通常の賃貸借の場合、その期間が終了すれば当然に賃貸借関係が終了するのに対し、借地権の場合、地主からは当然に賃貸借関係を終了させることができないという点にあります。
契約期間が満了しても、借地人が引き続き土地を借りたいといえば、地主はこれを拒否できません。法律上は、地主が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合にのみ更新を拒否できるとありますが（旧借地法4条）、判例では単に使用するというだけではだめで、地主がその土地を使用しなければならない切実な理由までが求められます。
つまり、よほどの事情が無い限り、地主は土地を返してもらえないのです。
裁判所の代諾
借地人がおこなう建物の建替え、増改築、借地権の譲渡（売買）など、地主の承諾がなくては勝手にできない行為について、地主が承諾してくれないケースがあります。
地主が承諾しないことに正当性がない場合、借地人は裁判所に申し立てることによって、裁判所から許可を得て、建替え、増改築、借地権の譲渡などをおこなうことができるのです。（借地非訟事件）
- 借地条件変更の申立て
- 増改築許可の申立て （建替えによる新築も含む）
- 賃借権譲渡・土地転貸許可の申立て
- 競(公)売に伴う土地賃借権譲渡許可の申立て
以上4つが裁判所に申し立て可能です。
つまり地主は、借地を返して欲しいと思っても当然には返してもらえず、借地人が建替えなどするときに許可をしないということも、よほどの理由がない限り認められないのです。
これらが、借地権に与えられた強力な権利といえます。
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