借地権の更新料
更新料の法律的性質
法律上、借地人に借地権の更新料支払い義務はありません。
ただし、当事者間で特約として更新料支払いに合意することは有効になります。
＜一般に、借地関係で認められる更新料、承諾料など＞
ここでトラブルになるケースをいくつか考えて見ます。
＜ケース１＞
たしかに借地契約をしたときは、更新料について明確な取り決めはしなかった。しかしそれは昔のことだから、今では更新料も慣習として認められているので支払って欲しい。
地主さんも更新料の契約をしなかったことに非があることはわかっているので、あまり大きな声で正面から要請することはありませんが、気持ちとして整理がつきません。
一方、借地人も支払う必要のないお金をなぜ支払うのか、ということでまっこう対立することになります。
しかし、今後も借地関係を続けることを考えると、地主さんと対立するのは得策とはいえませんし、もし次回更新時に地主さんが正当事由を用意して更新拒否したとしても、借地人は過去に更新料を支払ったということが有利に働きます。
借地権を売買するにしても、地主さんと仲が悪いよりも円満な関係を築いているほうが第三者が購入しやすいですし、
いずれ建替えるときにも地主さんの承諾がいるわけですから、借地人にとって地主さんと対立することはソンともいえます。
あまりに法外な更新料ならば困りますが、相応の金額であれば、支払っておくほうがトクだとおもわれます。
ちなみに更新料の相場は地域により異なりますが、更地価格の3％程度であれば、相応の価格であると判断してよいでしょう。
＜ケース２＞
地代等の増額請求、または相場以上とおもわれる金額を提示された。
地主さんから地代等の増額を請求され、借地人がこれを拒否して争うケースです。
この場合にとられる法的処置としては、供託がありますね。
今までどおりの地代を地主さんが受け取らないからといって地代等を支払わずにいると、滞納になり、借地人が不利です。
そこで地主さんの変わりに供託所に受け取ってもらって借地人の義務をまっとうしようという法制度が供託です。近くの法務局で手続ができます。
ちなみに、明確な拒絶などで地主さんが地代等を受け取らないことが明らかな場合は、支払いをしなくても借地人の債務不履行にはなりません。
ただし、支払い義務がなくなるわけではないので、地主さんが受け取りを表明して改めて請求されたら、これまで不払いであったすべてを支払わなくてはならなくなります。
どうしても地主さんと和解ができないときは供託もやむをえないでしょう。
しかしこれも＜ケース１＞と同様で、借地人と地主さんが対立を続けることは双方にトクがありません。時間をかけてでも話し合いの場を持ち、歩み寄る努力が将来的な利益につながるとおもわれます。
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